Kira bedelinin tespiti davası, kiralayan ile kiracı arasında, kira bedelinin belirlenmesi veya yeniden belirlenmesi konusunda bir uyuşmazlık çıktığında, mahkeme yoluyla çözüme kavuşturulmak amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, özellikle kira sözleşmesinin yenilendiği veya kira bedelinin artırılması gerektiği durumlarda önem kazanır.
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık olması durumunda, kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Bu dava, genellikle kiralayanın, kira bedelinin artırılmasını veya yeniden belirlenmesini talep ettiği durumlarda açılır. Ancak, kiracının da kira bedelinin aşırı olduğunu düşündüğü ve bunun yasal sınırların dışına çıktığını savunarak dava açması mümkündür.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Amaçları
- Kira bedelinin artırılması: Kira sözleşmesi dönemsel olarak yenileniyor ve kiralayan kira bedelinin arttırılmasını talep ediyorsa, ancak kiracı ile arasında bir anlaşmazlık varsa, mahkeme kirayı artırarak yeni bir bedel belirleyebilir.
- Kira bedelinin yasal sınırlar içinde olması: Eğer kiracı, kira bedelinin hukuka aykırı olarak fazla olduğunu veya yasal artış oranlarından daha yüksek olduğunu düşünüyorsa, kiracı da mahkemeye başvurarak bu bedelin yasal sınırlarla belirlenmesini isteyebilir.
- Kira bedelinin belirlenmesi: Sözleşmede belirli bir kira bedeli yoksa veya belirli şartlar altında yenilenmişse ve iki taraf arasında anlaşmazlık varsa, mahkeme aracılığıyla bedel belirlenir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hukuki Dayanaklar
Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılmasına ilişkin düzenlemeler içerir. Özellikle:
- TBK 343. madde: Kira bedelinin serbestçe belirlenebileceği, ancak artışların belirli sınırlamalara tabi olduğu bir çerçeve çizer. Bu maddeye göre, kira bedeli her yıl artabilir, ancak bu artış oranı yasal sınırlar içinde olmalıdır (yani, enflasyon oranı ve genel ekonomik koşullar göz önünde bulundurulmalıdır).
- TBK 344. madde: Kira bedelinin yeniden belirlenmesini düzenler. Bu madde, taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında, bir mahkeme kararına ihtiyaç duyulabileceğini belirtir.
Bu yasal düzenlemeler, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması konusunda taraflara belirli haklar tanır ve kiracıyı koruyucu hükümler içerir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira sözleşmesindeki hükümlerin gözden geçirilmesi: Kira sözleşmesinde bedel artışı ile ilgili özel bir düzenleme varsa, bu hükme göre hareket edilmesi gereklidir. Örneğin, sözleşmede belirli bir artış oranı veya endeks belirlenmiş olabilir.
- Bilirkişi raporu: Kira bedelinin belirlenmesi konusunda, mahkeme genellikle bilirkişi raporu alır. Bu rapor, taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa koşulları, taşınmazın özellikleri ve diğer ekonomik faktörler dikkate alınarak hazırlanır.
- Yasal sınırların dikkate alınması: Kira bedelinin artırılması için belirli bir enflasyon oranı veya diğer ekonomik göstergelere dayanılarak artış yapılması gereklidir. Yasal sınırların aşılması halinde, kiracı bu artışı kabul etmeyebilir ve dava açabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası, Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Dava, kiralayanın ya da kiracının başvurusu ile başlatılabilir. Davada dikkat edilmesi gereken temel hususlar şunlardır:
- Arabuluculuk zorunludur: Dava açılmadan hemen önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Yoksa dava usul eksikliğinden reddedilir.
- Dava dilekçesinin hazırlanması: Kira bedelinin tespitine ilişkin dava dilekçesi, kira sözleşmesinin örneği, taşınmazla ilgili belgeler ve kira bedelinin tespiti talebini destekleyen diğer delillerle birlikte mahkemeye sunulmalıdır.
- Bilirkişi raporu: Mahkeme, söz konusu taşınmazın değeri, bulunduğu yer, çevre koşulları ve piyasa koşullarını göz önünde bulundurmak için bilirkişi tayin edebilir. Bu rapor, mahkemenin kararını verirken önemli bir rol oynar.
- Tarafların dinlenmesi: Davanın sonucunu etkileyebilecek önemli bir husus, tarafların görüşlerinin alınmasıdır. Kiracı ve kiralayan, her biri kendi taleplerini ve savunmalarını mahkemeye sunar.
- Mahkeme kararının verilmesi: Mahkeme, tüm delilleri, bilirkişi raporunu ve tarafların beyanlarını değerlendirerek bir karar verir. Kiracının ve kiralayanın talep ettiği kira bedelini belirler.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Bilirkişi Raporunun Rolü
Kira bedelinin tespiti davası genellikle, taşınmazın piyasa değeri, kira artışı oranları ve taşınmazın özelliklerinin belirlenmesi için bir bilirkişi raporu alınmasını gerektirir. Bilirkişi, o bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini, taşınmazın fiziksel özelliklerini, konumunu, donanımını ve piyasa koşullarını inceleyerek bir rapor hazırlar.
Bilirkişi raporu, mahkemeye rehberlik eder ve kiracı ile kiralayan arasındaki anlaşmazlıkların çözülmesinde önemli bir etkendir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Sonuçları
Mahkeme, kira bedelini belirlerken aşağıdaki sonuçlara ulaşabilir:
- Kira bedelinin artırılması: Eğer kiralayan, kiracıdan daha yüksek bir kira bedeli talep ediyorsa ve mahkeme, kiracının tahmin edilen bedel üzerinden ödeme yapmasının adil olduğuna karar verirse, kira bedelinin artırılmasına karar verir.
- Kira bedelinin değiştirilmesi: Eğer mevcut kira bedelinin yasal sınırlar içinde olmadığı ve aşırı olduğu tespit edilirse, mahkeme, kira bedelinin daha düşük bir seviyeye çekilmesine karar verebilir.
- Karar bağlayıcıdır: Mahkeme kararının ardından, belirlenen kira bedeli, taraflar için bağlayıcı olur. Kiralayan ve kiracı, mahkemenin belirlediği yeni bedel üzerinden yeni kira dönemi için ödeme yapmaya başlamak zorundadır.
Sonuç
Kira bedelinin tespiti davası, kiracılar ve kiralayanlar arasında kira bedeli konusunda çıkan uyuşmazlıkların çözülmesinde kullanılan önemli bir hukuki yoldur. Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması süreci, hukuki çerçevelere ve piyasa koşullarına dayalı olarak, tarafların haklarını dengeli bir şekilde koruma amacını taşır. Bu tür davalar için profesyonel hukuki danışmanlık almak, sürecin doğru şekilde yönetilmesi açısından faydalıdır.
Av. Koray GÖKOĞLU (Ostim Avukat)