Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) çerçevesinde, kiraya verenin konut gereksinimi (ihtiyaç) sebebiyle tahliye davası açabilmesi belirli usul ve sürelere tabidir.
1. Gereksinim Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350/1): Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocuğu), üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
2. Dava Açma Süresi (TBK m. 350 ve m. 353): Kanun, davanın kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmasını öngörür. Ancak, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen bu süre içinde (veya daha öncesinde) dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (ihtarname), dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.
3. Zorunlu Arabuluculuk (HUAK m. 18/B): 01.09.2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yani arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılamaz.
Durum Analizi ve İzlenecek Yol
Örnek verecek olursak kira sözleşmesi başlangıç tarihi 12/10/2015 olan bir sözleşmede;
Konut kiralarında sözleşmeler genellikle 1 yıl süreli yapılır ve aksi bildirilmedikçe yıldan yıla yenilenir. Bugünün tarihi (27.03.2026) itibarıyla sözleşme yenilenerek devam etmektedir.
Mevcut kira dönemi: 12/10/2025 – 12/10/2026 arasındadır. Sözleşmenin sona ereceği (yenileme) tarihi: 12/10/2026‘dır.
Bu tarihler ışığında adım adım yapılması gerekenler şöyledir:
1. İhtarname Ne Zaman Çekilmeli?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında, belirli süreli sözleşmelerde önceden ihtar çekmek zorunlu değildir; süre bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılabilir. ANCAK, ihtarname çekmek dava açma süresini uzattığı (TBK m. 353) ve kiracının iyiniyetle tahliyesini sağlayabileceği için hukuken şiddetle tavsiye edilir.
- Zamanlama: İhtarnameyi hemen keşide edebilirsiniz. Önemli olan, ihtarnamenin kira döneminin bitimi olan 12/10/2026 tarihinden önce kiracının eline ulaşmış olmasıdır.
- Stratejik Öneri: İhtarnameyi En geç 2026 Eylül ayı gibi tebliğ olacak şekilde gönderilmesi, dava açma hakkını 12/10/2027 tarihine kadar saklı tutmayı sağlar. Eğer ihtarname süresinde tebliğ edilmezse, davayı mutlaka 12/10/2026 ile 12/11/2026 tarihleri arasında açmak zorunda kalırsınız.
2. Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalı?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira süresinin sona ermesiyle doğan bir haktır. Süre dolmadan dava açılamayacağı gibi, dava şartı olan arabuluculuğa da süre dolmadan başvurulması usul ekonomisi ve dava şartı yokluğu tartışmalarına yol açabilir.
- Başvuru Tarihi: Kira sözleşmesinin dönem sonu olan 12/10/2026 tarihinden hemen sonra (örneğin 13 Ekim 2026’da) arabuluculuk bürosuna başvurmalı.
- Dikkat: Eğer ihtarname gönderilmiş ve süre uzatımından faydalanıyorsa, 12/10/2026 tarihinden sonraki bir yıl içinde herhangi bir tarihte başvurulanabilir. Ancak hızlı sonuç almak için dönem biter bitmez başvurmak en doğrusudur.
3. Dava Ne Zaman Açılmalı?
Dava açma süresi, arabuluculuk sürecinin sonucuna ve ihtarname durumuna göre değişir.
- Senaryo A (Süresinde İhtarname Gönderildi):
- Arabuluculuk görüşmeleri “anlaşamama” ile sonuçlandıktan sonra, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren dava açılabilir.
- İhtarname sayesinde süre uzadığı için, 12/10/2027 tarihine kadar davayı açma hakkı saklı kalır.
- Senaryo B (İhtarname Gönderilmedi veya Geç Ulaştı):
- Bu durumda davanın mutlaka 12/10/2026 ile 12/11/2026 tarihleri arasında (1 aylık hak düşürücü süre içinde) açılması gerekir.
- Risk: Arabuluculuk süreci bu 1 aylık süreyi durdurur mu tartışması risklidir. Bu nedenle ihtarname göndererek süreyi uzatmak (Senaryo A) en güvenli yoldur.
Hukuki Belge ve Süreç İçin Geliştirme Önerileri
- İhtiyacın Samimiyeti: Yargıtay kararlarında “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması” aranır. Taşınmazda oturacak kişinin şu an nerede oturduğu (kirada mı, lojmanda mı, ailesiyle mi), evlilik hazırlığı olup olmadığı gibi durumlar davanın kaderini belirler. Eğer talepte bulunulan kişi kirada oturuyorsa, kira kontratının delil olarak hazırlanması çok güçlü bir ispat aracıdır.
- 3 Yıl Kiralama Yasağı (TBK m. 355): Kiralayan, kiracıyı tahliye edildikten sonra taşınmazı 3 yıl boyunca haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralayamayacaktır. aksi halde 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
- İhtarın Tebliği: İhtarnamenin 12/10/2026 tarihinden önce muhataba tebliğ edilmiş olması şarttır. Postadaki gecikmeleri hesaba katarak işlemi son güne bırakmamak önemlidir.
- Arabuluculuk: Arabuluculuk başvurusunda “ihtiyaç nedeniyle tahliye” konusunu açıkça belirtilmelidir. Ve İhtiyaç sahibinin ihtiyacına dair belgeleri (örn: evlilik tarihi, tayin belgesi) ilk oturumda sunarak karşı tarafı ikna edilmeye çalışılmalıdır.
Sonuç
Örneğimizdeki 12/10/2015 tarihli kira sözleşmesi için en yakın fesih dönemi 12/10/2026‘dır.
- Hemen veya en geç Eylül 2026’da yukarıdaki örneğe uygun bir ihtarname gönderilmeli,
- 13 Ekim 2026 itibarıyla arabuluculuk bürosuna başvurulmalı,
- Anlaşma sağlanamazsa, ihtarname gönderilen 12/10/2027 tarihine kadar dava açılmalıdır.
Görüldüğü üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının işleyişi oldukça karmaşıktır. Dolayısıyla bu sürecin bir avukat aracılığıyla takiplendirilmesi ve nihai sonuca vardırılması oldukça önemlidir.
Bu tür tahliye davalarında profesyonel hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yazan Av. Koray GÖKOĞLU (Ostim Avukat)